Locazioni – La ripartizione delle spese

La ripartizione delle spese tra proprietari e inquilini è spesso fonte di contenziosi. Molteplici possono essere le cause di disaccordo: in primis la mancanza di manutenzione, l’esistenza di un difetto nascosto, l’aumento del canone di locazione, ecc.

E’ noto che l’importo del canone di locazione dipende anche dalle singole tipologie di contratto. Normalmente è deciso liberamente tra le parti sulla base dei prezzi di mercato, l’eccezione è costituita dai  contratti di tipo convenzionato (canone convenzionato, transitori e transitori per studenti).  Per tale tipologia di contratti, il canone non può infatti essere concordato liberamente, ma deve rientrare all’interno di alcune fasce previste nelle convenzioni locali.

Nelle locazioni abitative cosiddette libere, con durata di quattro anni più quattro (articolo 2, comma 1, legge 431/98), la materia delle spese ordinarie e straordinarie è rimessa alla libera determinazione delle parti. E così, per esempio, è legittimo prevedere – in un contratto di locazione – che le spese di manutenzione straordinaria siano per intero poste a carico del conduttore (Cassazione 3 settembre 2007, numero 18510). Allo stesso modo, è legittimo allegare al contratto una tabella sottoscritta dalle parti, da cui risulti quali spese competano al conduttore e quali al locatore.

L’importo del canone di locazione generalmente non varia nel tempo. Tuttavia può accadere che nel contratto di affitto si stabilisca fin da subito che questa cifra aumenti anno in anno.  Questo avviene spesso nel caso di contratti di locazione ad uso diverso dall’abitativo, dove il proprietario può concedere al conduttore di pagare, per i primi mesi o i primi anni, un importo più basso. Tale clausola è esplicitata all’interno del contratto. Se al contrario non viene specificata, il proprietario non può per legge aumentare il canone di locazione per esempio al terzo anno di affitto. Per aumentare il canone dovrà attendere la naturale scadenza del contratto, e proporre un nuovo contratto a nuove condizioni.

Locazione Contratti

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