Vendita e acquisto di un immobile: quanto conta la documentazione?

Quando finalmente si trova la casa giusta, dopo aver girato in lungo e in largo, è naturale che si cerchi di chiudere rapidamente la trattativa. Ed è proprio in quel momento che non dobbiamo lasciarci sopraffare dall’impazienza.
Il nostro consiglio? E’ buona regola chiedere copia di tutti i documenti da sottoscrivere e trasmetterli al proprio notaio per farsi seguire nelle trattative. Anche una semplice clausola di salvaguardia può essere la vostra ancora di salvezza in un mare mosso dall’impazienza!

Ecco un esempio concreto di ciò che può succedere

Un cliente è venuto in ufficio con un amico per un parere in merito ad una proposta di acquisto sottoscritta per un immobile a Posillipo, Napoli.
Nella proposta si leggeva: “Sull’immobile è stata presentata istanza di sanatoria per frazionamento e veranda in data 1994 prot. N … […] Libero da ipoteche, pignoramenti e/o altri pregiudizi ad eccezione di: nulla salvo buon esito delle visure ipotecarie da riceversi. […] L’immobile verrà trasferito, al momento dell’atto notarile, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, con particolare riferimento all’agibilità, alla classe energetica, nonché agli impianti tecnologici, […] dei quali impianti, l’eventuale adeguamento alle norme vigenti, sarà a carico della parte acquirente”.

Nelle note finali veniva scritto: “La proprietaria si impegna a regolarizzare il frazionamento entro il rogito notarile a proprie cura e spese e comunque entro la data della perizia del tecnico incaricato dalla banca mutuante”.

Infine, un foglio a parte conteneva una dichiarazione con la quale “Il proponente, all’avvenuta accettazione della proposta di acquisto, […] si obbligava a riconoscere e a versare l’importo di euro … a titolo di provvigione. Già versati in data odierna con assegno n…”

Ricapitolando:
Abbiamo, a Posillipo (zona con vincolo ambientale, paesaggistico, ecc.) un immobile che:
• è stato frazionato ed ha, presumibilmente, un balcone chiuso con veranda. In assenza di titoli abilitativi, nel 1994 è stata presenta istanza di condono, per la quale, oggi a giugno 2017, non si sa se sia stata rigettata, o se sia stato ottenuto il richiesto condono;
• dalla visura catastale storica data al cliente, risulta che nel 2015 c’è stato un ampliamento con ulteriore frazionamento del quale non si conoscono i titoli abilitativi;
• non ci sono documenti che attestino l’assenza di ipoteche;

Sappiamo anche che per acquistare l’immobile l’acquirente deve chiedere un mutuo.

E dunque:
• Se la venditrice incassa l’assegno della caparra confirmatoria, nel caso di invendibilità dell’immobile, deve restituire il doppio della caparra
• Se l’acquirente non riesce ad ottenere il mutuo, perde la caparra confirmatoria versata
• L’agenzia, avuta l’accettazione dalla proprietaria, una volta formalizzata al proponente l’avvenuta accettazione della proposta, ha diritto alla provvigione da entrambi le parti, anche se l’immobile non verrà venduto.

Il caso specifico è un esempio concreto dell’importanza di avere un consulente di fiducia – per fortuna la maggior parte dei professionisti è affidabile – che ci aiuti a richiedere tutti i documenti necessari per avere un quadro completo e autentico della casa.

Che siate venditori o acquirenti, non fatevi prendere dalla fretta, per evitare brutte sorprese e dispendiosi epiloghi.

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