Recupero sottotetti: buone notizie per la Lombardia

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Lo scorso 17 maggio la Giunta Regionale della Lombardia ha approvato una legge di semplificazione in tema di recupero dei sottotetti. Il provvedimento presenta novità interessanti:

  • Il recupero è ammesso se l’edificio ha almeno 3 anni (e non più 5)
  • Oneri di urbanizzazioni e contributi edificatori rapportati non più a quelli previsti per le nuove edificazioni ma a quelli previsti per le ristrutturazioni
  • Esenzione da tali oneri se il sottotetto non supera i 40mq ed è collegato alla casa
  • Maggiorazione da parte del Comune solo fino ad un massimo del 10% (e non più del 20%)

Al di là dei cambiamenti significativi che semplificano e agevolano gli interventi di riconversione e recupero dei sottotetti, fa ben sperare la volontà generale di snellire tali procedure e ci auspichiamo un intervento analogo anche nelle altre regioni italiane.

E in tema di recupero di edifici, date un’occhiata a queste due proposte in una ex zona industriale di Milano riconvertita con successo nell’area ex Richard Ginori:

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Cosa occorre per aprire una Casa Vacanze o un B&b a Napoli?

Per dare vita a un’attività ricettiva extra-alberghiera non basta più avere una stanza o un appartamento in più. Il fenomeno, infatti, ha raggiunto dimensioni tali da indurre le amministrazioni locali a produrre regolamenti e procedure, per tutelare padroni di casa e ospiti e guidarli in questa nuova fortissima tendenza.

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1.Regolamento Comunale
I regolamenti e gli adempimenti variano non solo a livello regionale ma anche comunale, ecco perché il primo passo da compiere sarà senz’altro quello di recarsi presso gli uffici comunali della località in cui si intende avviare l’attività ricettiva, documentarsi. Spesso le informazioni si trovano anche online, sui siti web del Comune.

Ad esempio, il Comune di Napoli mette a disposizione questa area del proprio sito utile per avere un’infarinatura di base riguardo requisiti, comunicazioni e categorie. E informa anche che lo sportello di riferimento è lo Sportello Unico per le Attività Produttive.

Un aspetto fondamentale è la conformità dello spazio alle piante depositate in catasto, quindi se siamo in cerca di un immobile da acquistare o prendere in affitto per creare un’attività ricettiva, chiediamo aiuto al nostro intermediario per assicurarci che tutti i documenti siano in regola!

2. Normativa Fiscale
Altro aspetto da non sottovalutare è la normativa fiscale: il reddito prodotto da queste attività come deve essere trattato in sede di dichiarazione dei redditi? Si tratta di entrate soggette a tassazione, quindi è bene confrontarsi con il proprio commercialista e avere chiare le aliquote prima di stabilire le tariffe da proporre sul mercato. Per farsi un’idea vi suggriamo questo post.

3. Il mercato
Case vacanza e B&b possono essere destinati a target diversi e dunque avere un profilo essenziale e spartano oppure di lusso, essere situati nel centro antico oppure nella zona mondana della città. Quindi sarà opportuno stilare un profilo della propria struttura per capire a quale mercato proporla e a quale prezzo.

4. Gli spazi: organizzarli e fotografarli
Ok, ora che sapete tutto sugli aspetti burocratici e fiscali è il momento di divertirsi a organizzare il vostro spazio: scegliete arredi e accessori di buona qualità che siano durevoli. Rendetelo accogliente e pratico, sempre rigorosamente in ordine e investite in fotografie di buona qualità. Se il vostro budget non vi consente di  assoldare un professionista, seguite i preziosi consigli di questo tutorial.

5. Online
Con il materiale fotografico in tasca siete pronti per sbarcare online. Spendete un po’ di tempo per scrivere una descrizione dettagliata e utile, assolutamente veritiera e raccontate i dintorni della struttura per far incuriosire i potenziali ospiti: la ricerca dell’alloggio, del resto, è già viaggio.

N.B.

Se siete ancora in cerca dell’immobile giusto ecco qualche proposta di InaImmobiliare

 

Come presentare al meglio un immobile da alienare

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Se avete deciso di vendere un immobile che da tempo non viene ristrutturato, valutate l’opportunità di eseguire piccoli interventi di manutenzione per presentarlo al meglio. Talvolta basta anche una pulizia ben fatta per rendere piacevole la visita dei potenziali acquirenti e trasmettere l’impressione di un luogo accogliente. Ad esempio, lo sapevate che lo sporco sulle pareti assorbe la luminosità e fa sembrare l’ambiente più buio?

Per orientarvi tra i possibili interventi da eseguire abbiamo individuato due possibili budget di investimento e un paio di consigli utili. Naturalmente vale anche nel caso di locazione: un piccolo investimento iniziale può rendere più rapida e conveniente l’operazione.

  • Ipotesi 1: budget < €500
    Una pulizia approfondita della casa per eliminare la polvere dai pavimenti e dalle pareti, far tornare i vetri trasparenti ed eliminare lo sporco dai bagni. Sembra scontato eppure spesso ci si dimentica o si ritiene superfluo mantenere pulita una casa da mettere sul mercato. Se sono presenti arredi oppure oggetti dei precedenti occupanti il consiglio è ricorrere a un rigattiere che possa sgombrare l’immobile.
  • Ipotesi 2: budget tra i 500€ e i 1000€
    Come anticipato, le pareti in cattive condizioni, con vecchi parati o pittura ammalorata, assorbono la luce e rendono gli ambienti più bui e decadenti. Quindi una imbiancata anche superficiale aiuta sicuramente a valorizzare il potenziale della casa.

Cosa può fare Ina Immobiliare? Aiutarvi a mettere a punto l’immobile prima di portarlo sul mercato, procurando le professionalità adatte a costi contenuti. E ideando, con l’aiuto dei nostri consulenti di fiducia, un’ipotesi di ristrutturazione che metta in risalto le potenzialità dell’immobile.

Vendita e acquisto di un immobile: quanto conta la documentazione?

Quando finalmente si trova la casa giusta, dopo aver girato in lungo e in largo, è naturale che si cerchi di chiudere rapidamente la trattativa. Ed è proprio in quel momento che non dobbiamo lasciarci sopraffare dall’impazienza.
Il nostro consiglio? E’ buona regola chiedere copia di tutti i documenti da sottoscrivere e trasmetterli al proprio notaio per farsi seguire nelle trattative. Anche una semplice clausola di salvaguardia può essere la vostra ancora di salvezza in un mare mosso dall’impazienza!

Ecco un esempio concreto di ciò che può succedere

Un cliente è venuto in ufficio con un amico per un parere in merito ad una proposta di acquisto sottoscritta per un immobile a Posillipo, Napoli.
Nella proposta si leggeva: “Sull’immobile è stata presentata istanza di sanatoria per frazionamento e veranda in data 1994 prot. N … […] Libero da ipoteche, pignoramenti e/o altri pregiudizi ad eccezione di: nulla salvo buon esito delle visure ipotecarie da riceversi. […] L’immobile verrà trasferito, al momento dell’atto notarile, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, con particolare riferimento all’agibilità, alla classe energetica, nonché agli impianti tecnologici, […] dei quali impianti, l’eventuale adeguamento alle norme vigenti, sarà a carico della parte acquirente”.

Nelle note finali veniva scritto: “La proprietaria si impegna a regolarizzare il frazionamento entro il rogito notarile a proprie cura e spese e comunque entro la data della perizia del tecnico incaricato dalla banca mutuante”.

Infine, un foglio a parte conteneva una dichiarazione con la quale “Il proponente, all’avvenuta accettazione della proposta di acquisto, […] si obbligava a riconoscere e a versare l’importo di euro … a titolo di provvigione. Già versati in data odierna con assegno n…”

Ricapitolando:
Abbiamo, a Posillipo (zona con vincolo ambientale, paesaggistico, ecc.) un immobile che:
• è stato frazionato ed ha, presumibilmente, un balcone chiuso con veranda. In assenza di titoli abilitativi, nel 1994 è stata presenta istanza di condono, per la quale, oggi a giugno 2017, non si sa se sia stata rigettata, o se sia stato ottenuto il richiesto condono;
• dalla visura catastale storica data al cliente, risulta che nel 2015 c’è stato un ampliamento con ulteriore frazionamento del quale non si conoscono i titoli abilitativi;
• non ci sono documenti che attestino l’assenza di ipoteche;

Sappiamo anche che per acquistare l’immobile l’acquirente deve chiedere un mutuo.

E dunque:
• Se la venditrice incassa l’assegno della caparra confirmatoria, nel caso di invendibilità dell’immobile, deve restituire il doppio della caparra
• Se l’acquirente non riesce ad ottenere il mutuo, perde la caparra confirmatoria versata
• L’agenzia, avuta l’accettazione dalla proprietaria, una volta formalizzata al proponente l’avvenuta accettazione della proposta, ha diritto alla provvigione da entrambi le parti, anche se l’immobile non verrà venduto.

Il caso specifico è un esempio concreto dell’importanza di avere un consulente di fiducia – per fortuna la maggior parte dei professionisti è affidabile – che ci aiuti a richiedere tutti i documenti necessari per avere un quadro completo e autentico della casa.

Che siate venditori o acquirenti, non fatevi prendere dalla fretta, per evitare brutte sorprese e dispendiosi epiloghi.